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Wie berechnet ein Architekt den Miteigentumsanteil?

Wie berechnet ein Architekt den Miteigentumsanteil?

Wenn ich ein Mehrfamilienhaus mit mehreren Eigentumswohnungen plane oder ein Wohnhaus nachträglich in mehrere Eigentumswohnungen aufteile, so muss ich als Architekt zur Vorbereitung der Teilungserklärung den sogenannten Miteigentumsanteil für jede Wohneinheit bestimmen. Wie ich diesen berechne, beschreibe ich in diesem Blogbeitrag.

In einer Teilungserklärung wird aufgeführt, wie viele Miteigentumsanteile jedes Sondereigentum repräsentiert. Unter dem Begriff „Sondereigentum“ versteht man in diesem Fall die Eigentumswohnung. Der Miteigentumsanteil ist der berechnete Anteil des Sondereigentums an jeder Wohnung im Verhältnis zur Gesamtfläche aller Wohnungen.

Tausendstel Berechnung

Der Miteigentumsanteil für das Sondereigentum wird in der Teilungserklärung zumeist in einem Bruchteil von 1000 angegeben, z. B. 170 von tausend am Gesamteigentum. Deshalb wird die Berechnung des Anteils umgangssprachlich auch als Tausendstel Berechnung bezeichnet.

Die Fläche des Sondereigentums kann entweder nur aus der reinen Wohnfläche berechnet werden oder wahlweise auch inklusive der Abstellräume außerhalb der Wohnung. Die Garagenstellplätze werden in der Tausendstelberechnung separat aufgeführt.

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Beispielrechnung Miteigentumsanteil

Im Folgenden eine vereinfachte Beispielrechnung, ohne (Garagen-)Stellplätze. Die Wohnfläche wird von mir zuvor ebenfalls berechnet.

Nehmen wir an, dass ein Neubau drei Wohnungen hat.

1. Wohnung        120 m² Wohnfläche

2. Wohnung        90 m² Wohnfläche

3. Wohnung        40 m² Wohnfläche

Die Gesamtwohnfläche beträgt 250 m² und entspricht 1000 ‰. 1000 Teile durch 250 Quadratmeter geteilt, ergibt 4 Anteile pro Quadratmeter. Auf Wohnung 1 entfallen damit 480 ‰ (120×4) am Gesamteigentum, auf Wohnung 2 (90×4) = 360 ‰ am Gesamteigentum und auf Wohnung 3 (40×4) = 160 ‰ am Gesamteigentum.

Beispiel einer Miteigentumsanteil Berechnung
Darstellung der Miteigentumsanteile in einem Haus

Wichtig: Der Miteigentumsanteil ist auch ein Verteilungsschlüssel. Nach diesem kann man Kosten wie z. B. für Sanierung oder Instandhaltung auf die Eigentümer verteilen. Darüber hinaus ergeben sich aus den Miteigentumsanteilen auch die Stimmanteile in der Eigentümerversammlung (wenn nicht anders geregelt).

Nachträgliche Änderung des Miteigentumsanteils

Eine nachträgliche Änderung des Miteigentumsanteils ist prinzipiell möglich, in der Praxis allerdings mit großem Aufwand verbunden. Man braucht nicht nur die Zustimmung aller Eigentümer, sondern man muss auch die notarielle Teilungserklärung ändern, was zu Kosten führt.

Hier bloggt Dipl.-Ing. Karl Eisenbraun, Architekt aus Leidenschaft und Inhaber des Architekturbüros Eisenbraun in Ostfildern.

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