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Was versteht man unter einer Wohnflächenberechnung? Das Bild zeigt das Atelierzimmer eines vom Architekturbüro Eisenbraun entworfenen Wohnhauses.

Die Wohnflächenberechnung: Das sollten Sie wissen

Wissen Sie, was man unter einer Wohnflächenberechnung versteht? Dieser Blogbeitrag beleuchtet die einzelnen Schritte einer Berechnung und zeigt auf, in welchen Situationen eine Wohnflächenberechnung unerlässlich ist.

Was ist eine Wohnflächenberechnung?

Die Wohnflächenberechnung bezieht sich auf den Prozess der Bestimmung der Gesamtfläche einer Wohnimmobilie einschließlich aller Räume, die man für Wohnzwecke nutzen kann. Sie ist eine wichtige Kennzahl im Immobilienwesen und spielt eine entscheidende Rolle z. B. bei

  • der Bestimmung des Werts einer Immobilie,
  • der Festlegung von Mietpreisen und
  • der Erfüllung rechtlicher Anforderungen.

In der Wohnflächenberechnung wird das vorhandene sogenannte fertige Flächenmaß, d. h. die Grundfläche einzelner Räume errechnet. Die Summe dieser einzelnen Räume ergibt die Gesamtwohnfläche. Die Nutzfläche von Kellerräumen, Bühnenräume und Garagen wird dabei gesondert berechnet und gehört nicht zur Wohnfläche.

Die Wohnflächenberechnung umfasst folgende Schritte:

1. Messung der Räume: Alle Räume, die für Wohnzwecke genutzt werden können, werden vermessen, einschließlich Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche, Sanitärräume, Flure, Diele und gegebenenfalls Abstellräume oder begehbare Kleiderschränke innerhalb der Wohnung.

2. Erfassung der Grundrisse: Die Grundrisse der in Punkt 1 aufgeführten Räume werden aufgenommen, um die exakten Flächen der einzelnen Räume zu ermitteln. Dazu wird die Länge und Breite jedes Raumes gemessen. Wohn- oder Nutzflächen unter Dachschrägen mit einer Höhe von 0 bis 1,0 m werden nicht berücksichtigt. Wohn- oder Nutzflächen mit einer Höhe von 1,0 bis 2,0 m werden zur Hälfte berücksichtigt. Alle darüber hinaus gehenden Raumhöhen voll.

3. Berücksichtigung von Nichtwohnflächen: Nicht für Wohnzwecke genutzte Bereiche außerhalb der Wohnung wie Kellerräume, Abstellräume und Garagen werden nicht der Wohnfläche hinzugerechnet, sondern gesondert als Nutzfläche ausgewiesen.

4. Behandlung von Sonderbereichen: Besondere Bereiche wie Terrassen, Balkone oder Wintergärten mit direkter Anbindung an die Wohnräume können je nach Nutzungsmöglichkeit zu Hälfte der Wohnfläche zugerechnet werden. Baurechtlich genehmigte und beheizte Wintergärten können mit der vollen Grundfläche berücksichtigt werden, wenn man den Wintergarten ganzjährig für Wohnzwecke nutzen kann.

5. Gemeinschaftsflächen sind Flächen für die gemeinschaftliche Nutzung wie das Treppenhaus, Flure, der Heizraum, Tankraum, Wasch- und Trockenraum und evtl. ein gemeinschaftlich genutzter Hobbyraum. Gemeinschaftsflächen werden weder zur Wohn- noch zur Nutzflächenberechnung einer einzelnen Wohnung hinzugerechnet.

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Wann benötigt man eine Wohnflächenberechnung?

 Die Wohnflächenberechnung muss regelmäßig in folgenden Fällen vorliegen:

  • Immobilienverkauf/-kauf: Beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie muss im notariell beurkundeten Wohnungsaufteilungsplan die Wohnflächenberechnung nach Tausendstel vorhanden sein und darauf verwiesen werden.

 

 

  • Bauplanung: Bei der Planung neuer Gebäude oder Umbauten berechnen meine Kollegen und ich immer auch die Wohnfläche.

 

  • Finanzierung: Banken und Kreditgeber benötigen eine korrekte Wohnflächenberechnung, um den Wert einer Immobilie zu bestimmen.

 

  • Steuern und Versicherung: Die Wohnfläche kann Auswirkungen auf die Höhe der Grundsteuer haben. Dies gilt nicht für das Berechnungsmodell in Baden-Württemberg, da es hier auf den Bodenwert und nicht auf die Bebauung ankommt.
    Die Höhe einer Wohngebäudeversicherung kann von der Wohnfläche abhängen. Eine genaue Berechnung ist daher wichtig, um unnötige Kosten zu vermeiden.

 

  • Rechtliche Angelegenheiten: In rechtlichen Streitigkeiten, wie z. B. bei Mietstreitigkeiten oder bei der Beilegung von Konflikten zwischen Käufern und Verkäufern, kann eine Wohnflächenberechnung als Beweismittel dienen.

 

Falsche Wohnflächenangaben können zu erheblichen Nachforderungen bei Vermietung oder Verkauf einer Immobilie führen. Um rechtliche Streitigkeiten zu vermeiden, sollte eine korrekte und von einer erfahrenen Fachkraft, wie z. B. einem Architekten oder einer Architektin erstellte Wohnflächenberechnung vorliegen.

Was kostet die Berechnung?

Die Kosten für eine Wohnflächenberechnung sind u. a. von der Größe und Art der Immobilie abhängig und ob genaue und aktuelle Pläne als Grundlage für die Berechnung vorhanden sind. Gegebenenfalls muss eine vorhandene Berechnung überprüft oder ein neues Aufmaß vorgenommen werden.

Wissen Sie wie groß Ihr Zuhause ist?

Dieser Beitrag gibt einen ersten Einblick, wann man eine Wohnflächenberechnung benötigt und welche Schritte zu dieser Berechnung gehören.

Weitere Besonderheiten sind nicht Teil dieses Beitrags, werden aber selbstverständlich von mir berücksichtigt.

Gerne können Sie sich für eine aktuelle Wohnflächenberechnung Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses an das Architekturbüro Eisenbraun wenden. Wir erstellen Ihnen ein individuelles Angebot.

Hier bloggt Dipl.-Ing. Karl Eisenbraun, Architekt aus Leidenschaft und Inhaber des Architekturbüros Eisenbraun in Ostfildern.

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