So berate ich als Architekt Interessenten vor dem Immobilienkauf
Als erfahrener Architekt begleite ich oft Kaufinteressenten bei Besichtigungen von Eigentumswohnungen oder Wohnhäusern und berate Sie vor einem Kauf. Auf was ich dabei achte, verrate ich in diesem Beitrag.
Diese Fragen stelle ich mir, um ein zum Verkauf stehendes Haus oder eine Eigentumswohnung beurteilen zu können:
Wie ist die Lage des Wohnhauses?
Als fachkundiger Berater nehme ich zuerst die Lage des Hauses in Augenschein. Zunächst frage ich mich:
Liegt das Haus
- in einer ruhigen Anliegerstraße,
- an einer stark befahrenen Hauptstraße oder
- befindet es sich im Einflussbereich eines Flughafens?
Wenn Letzteres zutrifft – etwa, weil die Startbahn in der Nähe liegt – erkundige ich mich, ob bereits Schallschutzfenster eingebaut wurden.
Zusätzlich prüfe ich den geltenden Bebauungsplan: Ist hier eine zukünftige Verdichtung vorgesehen, kann das die Aussicht oder die Belichtung beeinflussen.
Auch die vorhandene Nachbarbebauung fließt in meine Beratung ein. Sehe ich vor Ort vor allem eingeschossige oder zweigeschossige Einzelhäuser, deute ich das als Zeichen für ein eher locker bebautes, familiäres Umfeld.
Gibt es dagegen viele mehrgeschossige Mehrfamilienhäuser, kann man auf mehr Publikumsverkehr schließen, was die Privatsphäre und die Ruhe beeinträchtigen kann.
Ein weiterer Punkt ist die Ausrichtung der Aufenthaltsräume. Ich rate Ihnen dazu, vor allem auf eine Südausrichtung zu achten, weil Sie so im Winter von kostenfreier Sonnenwärme profitieren und generell mehr Tageslicht in den Wohn- und Essbereich bekommen. Westfenster wiederum garantieren Ihnen herrliche Nachmittags- und Abendstunden – allerdings müssen Sie im Sommer mit einer stärkeren Aufheizung der Räume rechnen.
Besondere Lagen: Am Hang oder im Tal
Befindet sich das Grundstück in Hanglage, achte ich besonders genau darauf, ob die Hauptfassade nach Süden oder nach Norden weist. Eine Süd-Ausrichtung ist in der Regel vorteilhafter.
Besteht durch eine Tal- oder Hanglage ein erhöhtes Hochwasserrisiko bzw. ist eine Rückstaugefahr im öffentlichen Kanalsystem zu befürchten?
Schließlich ist die Topografie des Grundstücks ein wesentlicher Faktor, den ich nicht außer Acht lasse: Steht das Haus in einer Talsenke oder am Fuß eines steilen Hangs, besteht potenziell ein erhöhtes Hochwasserrisiko. Gerade bei starken Regenfällen und plötzlich auftretenden Gewittern kann sich Wasser an tiefen Punkten sammeln und im schlimmsten Fall in den Keller eindringen.
Über das Hochwasserrisiko informiere ich mich mithilfe vorliegender Karten.
Rückstauverschluss vorhanden?
Auch die Rückstaugefahr im öffentlichen Kanalsystem spielt eine Rolle, falls Regen- und Abwasser nicht schnell genug abfließen können. Sind bereits Rückstauverschlüsse, Hebeanlagen oder andere Schutzvorrichtungen installiert? Ich empfehle diese als zusätzliche Vorsichtsmaßnahme.
Wie ist der allgemeine Zustand der Wohnung oder des Hauses?
Das Baujahr kann Rückschlüsse auf die Art der Herstellung und die verwendeten Baumaterialien des Rohbaus, der Sanitär- und Heizungsleitungen sowie der Blecharbeiten geben. Außerdem kläre ich, ob bereits Erneuerungs- und Sanierungsmaßnahmen am Wohnhaus vorgenommen wurden.
Die Bausubstanz beurteile ich anhand der vorliegenden Planunterlagen. Sie geben Aufschluss darüber, aus welchem Material die Decken ausgeführt werden, ob in Holz oder Beton.
Diese Information ist entscheidend für meine erste Einschätzung des Luftschallschutzes. Gleichzeitig achte ich darauf, welche Bodenbeläge installiert sind, da diese den Trittschallschutz maßgeblich beeinflussen.
Bei einem Reihenhaus prüfe ich anhand der vorliegenden Pläne, ob die Haustrennwände einschalig oder doppelschalig erstellt wurden. Dieser Punkt ist sehr wichtig, da bei einschaligen Haustrennwänden der Luftschallschutz und Körperschallschutz im Nachhinein nicht mehr wesentlich verändert und verbessert werden können.
Wie ist der energetische Zustand?
Dafür ist eine Prüfung und Durchsicht des vorliegenden Energieausweises wichtig. Dieser liegt entweder als Energieverbrauchsausweis oder als Energiebedarfsausweis vor.
Ein Verbrauchsausweis ist ein Energieausweis, der die tatsächliche Energieeffizienz eines Gebäudes anhand des gemessenen Energieverbrauchs der letzten drei Jahre dokumentiert. Er berücksichtigt den Heiz- und Warmwasserverbrauch der Gebäudenutzer und gibt den Energieverbrauch pro Quadratmeter an.
Im Gegensatz zum Bedarfsausweis, der den theoretischen Energiebedarf eines Gebäudes anhand seiner baulichen Eigenschaften ermittelt, ist der Verbrauchsausweis stärker vom individuellen Nutzungsverhalten der Bewohner abhängig.
Je nach Zustand der Immobilie berate ich meine Kunden zu möglichen energetischen Verbesserungen der vorhandenen Bausubstanz.
Welche Umbau- und Erweiterungsmöglichkeiten gibt es?
Maßgebend für Um- und Erweiterungen ist der Bebauungsplan mit den Vorgaben der Bebaubarkeit eines Grundstücks. Hier ist z. B. festgelegt wieviel Vollgeschosse zulässig sind. Ich untersuche anhand des Bebauungsplans, ob eine Grenzbebauung möglich ist. Vor einem gewünschten Umbau und/oder einer Erweiterung ist eine Prüfung der Baustatik des Gebäudes mit Einsicht in vorhandene Statikpläne erforderlich. Wird eine Erweiterung gewünscht, unterbreite ich hierfür Entwürfe.
Weiterhin überprüfe ich bei Interesse die Möglichkeit zwei nebeneinander oder übereinanderliegende Wohnungen miteinander zu verbinden. Durch die Zusammenlegung bzw. eine Aufstockung kann die Wohnfläche vergrößert werden. Bei einem nachträglichen Einbau einer weiteren Wohnung in ein Wohnhaus sind evtl. weitere notwendige PKW- u. Fahrradabstellplätze nachzuweisen.
Einsicht in Aufteilungspläne und Tausendstelberechnung
Berate ich Interessenten vor dem Kauf einer Eigentumswohnung nehme ich Einsicht in die vorhandenen Aufteilungspläne inklusive der Tausendstelberechnung und der zur Immobilie gehörenden Sondernutzungsflächen. Die Tausendstelberechnung ist die Grundlage für die jährlichen Nebenkostenabrechnungen und für Rücklagenzahlungen.
Auch prüfe ich die vorhandenen Rücklagen der Gesamtimmobilie und stelle diese möglichen gemeinschaftlichen Sanierungskosten gegenüber.
Abschließende Fragen zur Beurteilung
- Kann das Wohnhaus ohne Änderungen noch viele Jahre genutzt werden, ohne dass größere Sanierungsmaßnahmen erforderlich sind?
Falls ein zu begutachtendes Wohnhaus stark sanierungsbedürftig ist, stellt sich die Frage: Lohnt sich eine Sanierung oder ist es sinnvoller auf dem Grundstück einen Neubau zu errichten, der möglichst viele Wünsche der künftigen Bewohner erfüllt?
Die Antwort auf die Frage: Kann oder will ich mir eine Sanierung oder einen Neubau leisten, liegt letztendlich alleine bei den Kaufinteressenten.
- Wie viel müsste für Energieeffizienzverbesserungen wie die Wärmedämmung der Außenhülle inklusive Fenster und Sonnenschutz, eine neue Heizung oder eine PV-Anlage investiert werden?
- Wie kann ich die Immobilie sinnvoll barrierefrei umbauen, damit ich bei Krankheit oder im Alter das Haus oder die Wohnung weiterhin selbst nutzen kann?
- Ist bei einem möglichen späteren Verkauf mit einem Werterhalt, einer Wertminderung oder einer Wertsteigerung zu rechnen?
Die Antworten sind sehr individuell und können durchaus komplex sein. Mit meiner Expertise berate ich meine Kunden bei technischen Fragen.
Sie interessieren sich für den Kauf einer Wohnimmobilie in der Region Stuttgart und wünschen sich zuvor eine fachkundige Beratung? Gerne berate ich Sie dabei. Kontaktieren Sie mich dafür per Telefon oder schreiben Sie eine Nachricht!
